目前分類:海外不動產 (61)

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截至2018年10月,台灣搜房網統計最近1年倫敦置產說明會準買家樣貌,結果顯示「超過6成有國內置產經驗」、「倫敦三環為最感興趣的區塊」、「置產預算英鎊41-60萬元占比最高」。

第一太平戴維斯(Savills)預測,至2020年前都會是倫敦房市的波動期,待脫歐的不確性逐漸落定,近郊房價可望於2021年帶頭上漲3.5%。

楊建傑建議有心布局倫敦房地產的投資人,可把握英鎊正逢20年低水位的匯率優勢降低購入成本,以及善用英國住宅英鎊125,000元的免稅額;另外,儘量避免市中心房價泡沫、英國政府規定第2套房產加徵3%印花稅,幫助未來獲益達到最大化。

 

 

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為何美國加州房價漲不停?聽聽UCLA的經濟學家怎麼說:

 

洛杉磯(Los Angeles)位於美國加利福尼亞州(California)西南邊,係全美第2大都會區、也是美西最大的經濟中心,占加州30%的勞動力、1/3的州產值,並以好萊塢(Hollywood)的電影工業聞名全球!

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】英國脫歐公投即將屆滿2週年,在歷經了國會大選、前期談判,脫歐的不確定性逐漸塵埃落定,英鎊兌台幣也由2017年3月的低點重返40大關;且一旦脫歐底定,英國便能直接與美國、中國等大型經濟體打交道,不必再受歐盟內部拘束,經貿發展可望變得更加自由。

英鎊回彈加上通膨下降、工資上漲,英國景氣逐漸復甦,首都房市也在驟跌20%後止住站穩腳跟;但隨之而來的英國近10年首次升息,卻教當地人的置產壓力變得吃重。英國建築協會(Nationwide Building Society)表示,英格蘭地區的房屋自有率衰退以倫敦最為嚴重,從57%減至47%,約有3成的家庭靠租屋度日。


圖說:脫歐公投至今倫敦房市已止跌回穩,吸引海外買家趁英鎊、房價雙低點進場「撿便宜」。

台灣搜房暨恆和地產集團創辦人楊建傑建議,海外買家如欲趁英鎊低水位進軍倫敦房產「撿便宜」,務必挑選通勤時間合理的物業投資,才能抓住當地居民的需求,穩定收租、進而期待房價漲幅。


圖說:溫布利位於倫敦地鐵4環,距離市中心車程僅12分鐘,交通便利、機能完善,受白領住客青睞。

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還記得20年前的信義計畫區嗎?沒有捷運、沒有101,但現在呢?房價直衝雲霄、戶戶都是豪宅的同義詞!當年台灣房地產的致富故事,如今正被泰國曼谷複製上映!

萬事達卡《全球最佳旅遊城市報告》顯示,2016年泰國首都曼谷(Bangkok)的過夜國際訪客數達到1,941萬,再度打敗倫敦1,906萬、巴黎1,545萬、杜拜1,487萬、以及世界其他132座城市,蟬聯冠軍;難怪有人說:「如果你錯過1990年代的上海,絕對不能再錯過2020年的曼谷!」

曼谷不僅是全球最多旅人造訪的目的地,受當地房價基期低、投資回報高的吸引,各國資金也積極布局曼谷房地產。

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】2018年是利物浦(Liverpool)榮獲歐洲文化之都(European Capital of Culture)頭銜的10週年,時至今日其觀光市值已達英鎊43億元、支撐起51,500個以上的工作機會;2016年利物浦的造訪人次超過6,200萬,比起2015年成長近百萬,是英國最受歡迎的城市之一!

褪下18世紀地表最繁忙商港的光環,利物浦憑藉著豐厚的歷史底蘊,轉型成為特色十足的英國人文都會,舉凡:世界遺產海事商城(Maritime Mercantile City)、全球唯一的國際奴隸制博物館(International Slavery Museum)、英國最大的教堂利物浦座堂(Liverpool Cathedral)、歐洲最古老的唐人街(Chinatown)、披頭四(The Beatles)的發跡地…等,都是遐邇聞名的利物浦景點。

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】山手線(やまのてせん)是一條繞行東京市區的環狀軌道,沿途行經千代田區、台東區、荒川區、北區、豐島區、新宿區、澀谷區、品川區、港區等都心精華地段,具備「班次密」、「人潮多」、「轉乘易」的交通優勢,為眾多年輕勞動力所青睞。

根據毎日新聞社旗下Mainabi網站的調查,山手線周邊年收入未滿日圓700萬元的家庭,占比超過5成5,可見得單身族或小家庭是其住客主力。山手線尖峰時每小時24班、離峰時每小時14班,意即列車候客至出發不到5分鐘,尤其東側「日暮里-品川」的班次密度最為驚人。

日暮里站夾於上野站與池袋站之間,距離東京站車程8分鐘、新宿站車程17分鐘,JR山手線、京成本線、AGT舍人線3鐵系統在此匯集,又因成田國際機場「Skyliner特快車」停靠,故有「東京の玄關」的美譽。

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】 根據英國房仲網Hometrack.com的研究,英國北部第1大城曼徹斯特(Manchester)的房屋總值高達英鎊1,330億元,次於倫敦英鎊1.99兆元、伯明罕英鎊1,520億元,排行全英第3位。然而在房價的成長上,曼城卻是英國第1,截至2017年8月為止,其房價年漲幅飆上7.3%!

隨著英國逐漸遠離脫歐的不確定性,全英房地價格不但快速回穩、甚至重返向上走勢,尤其都會區的房市表現最為驚人。

曼徹斯特郵遞區號M16地區的「West Point西典精品公寓」,腳程10分鐘內餐廳、賣場、學區、公園一應俱全,且步行至Trafford Bar輕軌轉運站僅5分鐘(搭乘2站抵達曼城中心商業區)、駕車10分鐘可到MediaCityUK英國媒體城,便捷的居住機能獲得Walk Score網站85分的高度評價,是相當難得的市中心精品物件。

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】邁阿密(Miami)位於佛羅里達半島的東南角,是美國本土最南方的都會中心、也是為邁阿密-戴德郡(Miami-Dade County)的首府所在,為佛州的第2大城,僅次於傑克遜維爾(Jacksonville)。

如以人口計算,邁阿密也是美國第4大的城市區(Urban Area),名列紐約、洛杉磯、芝加哥之後;邁阿密-戴德郡的人口數約271萬,而整座邁阿密城市區則多達550萬人。 除此之外,邁阿密亦位列全球化及世界城市研究智庫(GaWC)最頂尖的全球城市(Global City)之一。

 

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台灣搜房調查:過半數人1年內想置產海外

SouFun台灣搜房網/徐 觴】2016年12月5日內政部頒布之「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」,規定經紀業舉辦海外房地產投資說明會時,須對當地法令、稅賦、行情、貸款、匯率等詳加揭示;如帶看海外物業亦不得收取費用,並應遵循規範。

2016年受全球經濟不景氣影響,國內跨境投資較2015年稍稍熄火,直到下半年才又重新發動引擎;根據台灣搜房網的內部統計,下半年的成交套數比上半年增加近150%,反差甚大。

台灣搜房網創辦人楊建傑觀察,部分海外房地產投資家觀望台灣總統大選(1月6日)及英國脫歐公投(6月23日)發展,可能是導致上半年熱度降溫的原因。然而查訪搜房舉辦之投資說明會的與會者後發現,仍有超過半數的投資家有考慮在1年內揮軍海外,顯見跨境置產仍是未來獲利選項。

楊建傑表示,海外投資活動除了受《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》、《公平交易法》等我國法令保障,投資家還可認明更為嚴謹的第三方認證,例如:國家建築金獎旗下的「台灣誠信廠商優良品牌」,委託交易零糾紛的優質經紀商為佳。

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SouFun台灣搜房網/楊建傑】根據判定景氣循環的美國商業部經濟分析局(U.S. Bureau of Economic Analysis)指出,這波美國經濟成長循環始於2009年7月,至今進入第7年,且尚未出現過熱的警訊。這時候,就是進入美國地產的最佳時機,因為各項總體經濟指標均已轉佳,包括GDP成長率、就業機會、薪資成長及家庭負債率等;同時,房地產的景氣指標也都表現優異,如:美國房屋自有率及空屋率。

美國股價目前持續創下歷史新高,聯邦資金利率(Federal Funds Rate)也接近歷史低點。家庭資產負債表的健全度和流動性都處於數十年來的最高峰,而家庭的償債成本則達到1980年代初期以來最低的水準。目前的失業率為4.9%,職缺總數在2016年5月底達到550萬個,在過去3年以來平均職缺數目都將近是受僱人口的2倍。

企業利潤率維持極高的水準,而營業利潤(能源業除外)則接近歷史高點,企業手上也持續擁有充沛的現金。這就是現在美國經濟的榮景,但並不是高點,因為一個景氣的循環,如果從高峰走到低點,應該會出現一些徵狀,而目前均未出現,我們將目前的美國經濟指標和過去疲弱時比較:

注意這個暗號! 抓準時機美金賺飽飽

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【美國買房聖經】合作公寓(Co-op)、產權公寓(Condo)比一比

SouFun台灣搜房網/蕭積晏】美國的公寓依產權類型可分為2種:合作公寓(Cooperative,以下稱Coop)與產權公寓(Condominium,以下稱Condo)。

Coop的數量不多,在華人資金喜好的美國城市並不常見,除了紐約;紐約是目前全世界擁有最多Coop的地方,從1882年以前就有其存在。Coop跟Condo占紐約住宅的大多數,其中,合作公寓多於產權公寓。雖然紐約曼哈頓約有7成是Coop,但近年新建的則都以華人熟悉的Condo為主。

美國Coop係以公司的形態存在,所以買賣Coop不同於台灣所熟知的買賣產權,而是買賣股份。持有股份成為Coop的股東,進而擁有房子及公設的使用權。一般來說,持有的房子越大、股份也越多。

既然Coop以公司形態存在,自然就有董事會成員;董事由股東選出,負責該物業的管理和營運。

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SouFun台灣搜房網/徐 觴】美國總統大選塵埃落定,美元資產再度成為全球人氣避險標的,台灣搜房網創辦人楊建傑表示,不動產比起股匯市場波動低,是不少華人積攢美元的「撇步」。Forbes網站公布2016年美國最佳投資城市名單(Best Buy Cities),以迪士尼世界、環球影城、樂高樂園等主題樂園聞名全球的佛羅里達中部城市奧蘭多(Orlando)排行全美第2位,僅次於密西根州的大急流城(Grand Rapids)。

深耕亞洲市場的美國開發商JP KNIGHT,其創辦人Phillip Hegarty觀察到韓、中、港、台等國開始有意識地抑制高房價,認為買賣賺差價的獲利模式退燒,逐漸改由穩健的租金收益取代,促使買家轉向關注美國收益型項目。

至於該如何了解一個地方的租賃市場是好是壞?Phillip Hegarty建議須從當地的就業下手;房價基期較低的二線城市,因工作機會增加、國內移民流入,拉抬其房價、租金雙漲,例如:奧蘭多為Forbes網站排行全美第3名的最佳就業大城(The Best Big Cities For Jobs),2010-2015年就業成長18.46%,城市前景看俏連帶房市受惠,年淨投報可達8%-9.5%。

另外,楊建傑提醒投資家跨境置產「眉角」別忽略,例如:「物業附近有無工作機會?」、「房型、設施符合在地需求嗎?」、「近年出租率如何?」、「包租期間房產稅、管理費誰吸收?」等等,布局之前皆可要求國內經紀和海外開發商提供相關數據、證明,或是藉由國外房仲網交叉比對,自我體檢避免賣方一言堂。

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SouFun台灣搜房網/柯琿璋】國內房價封頂、交易驟降,台灣房地產正逐漸失去投資的吸引力,然而隔海相望的日本,卻是海外投資家目光聚焦的致富寶地。事實上,日本在歷經「失落的20年」後,全國傾盡洪荒之力擺脫經濟泥淖,使日本房地產重返獲利的巔峰。

日本房市復活 都會區首先甦醒

最近3年日本房地產出現了久違的活躍,率先恢復的,是占全日本人口和GDP 70%的東京、大阪、名古屋三大都市圈;三大都市圈房價從2006年開始回升,2012-14年東京、大阪兩城市圈的平均房價上漲達30%之多。

日本房地產經濟研究所2015年的調查發現,由於大多數的投資家看好中長期房貸利率可能提高,導致東京首都圈新建住宅銷售套數同比正在不斷增加。而在需求強勁的背景下,有助房地產市場規模擴大,促使房地產公司紛紛調高銷售計畫。

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SouFun台灣搜房網/徐 觴】美國社區調查(American Community Survey)發現,在2005-2015的十年間,美國家庭年收入超過美金15萬元的高所得租戶,從原來的55.1萬戶暴增至175萬戶、漲幅多達217.6%,顛覆「富人多買房、窮人多租屋」的大眾印象。

自2011年起,美國租賃戶數成長年年超過1成,台灣搜房網創辦人楊建傑分析,「飆漲的住房價格」及「沉重的助學貸款」是美國租屋族不斷增加的重要原因。而新房供不應求、建築成本上升等等,亦推助美國房價持續飆漲,導致年輕人只能以租度日。

投資美國這樣做 收益衝破12%!

楊建傑以40%為租戶的美西大都會鳳凰城(Phoenix)為例,引用高力國際(Colliers International)截至2016年Q3為止的數據:鳳凰城租金年漲幅7%、平均月租美金928元,輔以房價中位數美金97,800元計算,租金毛收益近11.4%。楊建傑補充,若投資家願意採取開發商所提供之貸款方案,則每年淨租金報酬率還可提高至12.8%。

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SouFun台灣搜房網/徐 觴】10月上旬,英鎊兌台幣跌破40大關,進入谷底盤整,來到1985以來的新低點。但英鎊的貶值,卻使得通膨率飆升至1%(據英國國家統計局9月份統計)、帶動英國經濟加速成長;對比安倍內閣印鈔救市的險棋,英國在沒有印半張鈔票的情況下,就取得了日本人夢寐以求的經濟效益,無異是「天上掉下來的禮物」。

然而對外籍人士而言,英鎊貶值最有感的莫過於旅遊及置產。

台灣搜房網執行長廖秀敏分析,英鎊下挫導致外國人訪英意願增加(匯率變低)、英國人改玩國內旅遊(出國變貴),幫助推升各地觀光發展;至於房地產方面,動輒上百、上千萬的房價,突然有如一口氣打了8折,為布局先進國家開創絕佳時機。由於英國的投資型酒店具備上述兩大優勢,近來成為台灣投資家關注的目標,例如:「The Coal Exchange豪華酒店」。

The Coal Exchange豪華酒店

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SouFun台灣搜房網/徐 觴】跨國房地產顧問公司戴德梁行(DTZ)發布《全球房地產投資概覽》,揭露2015Q3-2016Q2全球房地產市場投資總額高達美金13,500億元,顯見不動產仍是各國資金避險逐利的風向球。

台灣搜房網創辦人楊建傑分析,我國在歷經奢侈稅、實價登錄、囤屋稅、房地合一等一連串的房地產稅制改革後,獲利習慣驟變、資金轉向海外,催生出跨境置產的投資熱潮,其中英、美等先進國家為大宗。

英、美房地產市場透明度世界之最,透過郵遞區號學校排名失業率生活指數經紀業證號等5道「獲利密碼」,素人投資家也能上網快速掌握當地行情、未來潛值,同時兼顧交易安全;另外,若能搭配相關的外電報導交互求證,即便遠在千里之外,精準分析一如在地。

 

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年失近3千人 合作經銷搶救台灣房仲

SouFun台灣搜房網/徐 觴】根據不動產經紀業資訊系統所示,2015年10月至2016年9月,全國執業中經紀業家數從6,889家遞減至6,498家、本國籍經紀營業員數從38,912人減少為36,039人,明顯反映台灣房地產市場的景氣之差。

2016年房地合一新制上路,最高45%的驚人稅率,直接衝擊台灣投資家習以為常「短進短出」、「買低賣高」的獲利模式,交易量嚴重下滑,導致國內房仲湧現倒店潮、離職潮,迫使業者們思考其他的可能性,例如:海外房地產。

台灣搜房網創辦人楊建傑表示,除去剛性需求不談,眼下投資房地產唯有訴求租金報酬,然而台灣在高房價、低租金的情況下,回本速度教人不敢恭維;即便利潤可與銀行利率打平,激增的持有成本更是比追債的還狠!

相較英、美等先進國家動輒7%-9%的投報表現,國內房地產確實榮光不再。

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】國際分工(NIDL)乃經濟全球化的特色之一,其中先進國家掌握雄厚資本/尖端科技、新興市場依賴自然資源/廉價勞力的特色最顯而易見。然而,人工智慧與3D列印的發展,促使製造業快速回流先進母國,創造就業、復甦景氣,例如美國;不僅公民失業率降至5%以下、為金融危機以來的最低點,同時連帶拉抬全美房市升溫。

根據美國勞工統計局(BLS)2016年3月的統計數據,華盛頓州的西雅圖(Seattle)、亞利桑那州的鳳凰城(Phoenix)、佛羅里達州的奧蘭多(Orlando)等二線城市,是全美就業市場前25強的都會區,其人口成長因此連年攀升,恰恰證明美國人「逐工作而居」的生活型態。

托賴於工作崗位的增加,原先不起眼的二線城市因房價低、出租率高,投報表現日益亮眼,尤其是公設完善的社區公寓(Condo)、聯排別墅(Townhouse),最受當地有穩定工作的年輕租客青睞。眼下,透過美國房地產按月賺取被動收入,對比連續兩年負成長的台灣股市穩健許多,是退休公教人員、醫藥專業人士和科技新貴「台幣變美金」的投資首選。

歡迎有興趣的投資家報名由台灣搜房舉辦的《美國房地產投資說明會》了解更多。

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】租賃軟體公司RealPage最新的數據顯示,美國公寓續租比例衝上53.8%,相較2000年代的45%高出許多,參照USCB美國人口普查局公布的2016年Q2全美62.9%的擁房率(自1965年以來的新低),就不難發現眼下有越來越多的美國人選擇租房、而非買房。

事實上,次貸風暴後美國的信貸標準緊縮,導致年輕人申貸不易,連帶推遲首購族的置產計畫。另外,線上金融機構LendingTree調查1,338位千禧世代的學貸情形,得知人均借款美金27,162元、平均消耗淨所得11.3%;超過4成的受訪者表示,若少去還款,這筆錢將會用於購房。

台灣搜房網創辦人楊建傑表示,雖然美國就業、薪資持續成長,卻遠不及飆升的房價,外加緊縮的信貸與沉重的學貸,年輕人成為「搬不動」的長租一族,加速城市住房短缺;即便每年可能面臨3%-5%的租金漲幅,也只能無奈妥協,畢竟搬遷也是一筆費用。

除此之外,生活成本尤其驚人的一線城市,也正迫使美國青年遷往他處,例如:從邁阿密搬到奧蘭多、從洛杉磯搬到鳳凰城,導致許多二線城市成為千禧世代的遷徙熱點(millennial hot spot),當地房市因此受惠。

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】每年的9月上旬至12上旬,是日本各地最佳的賞楓時節,其中位於東京都西北與埼玉縣、山梨縣接壤的奧多摩(おくたま),境內的奧多摩湖是日、台兩地均夙負盛名的「紅葉名所」,每年入秋後觀光人潮絡繹不絕。然而,從東京車站搭乘大眾運輸費時2個半小時的車程,卻讓奧多摩的賞楓之路少了一分親民感。

事實上,秋天到日本旅遊,毋須特別撥出時間、鐵道出站只需徒步2-10分鐘,就能在東京市區一睹紅葉美景。

 

國營昭和紀念公園/西立川站步行2分鐘

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