家天下

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】租賃軟體公司RealPage最新的數據顯示，美國公寓續租比例衝上53.8％，相較2000年代的45％高出許多，參照USCB美國人口普查局公布的2016年Q2全美62.9％的擁房率（自1965年以來的新低），就不難發現眼下有越來越多的美國人選擇租房、而非買房。

事實上，次貸風暴後美國的信貸標準緊縮，導致年輕人申貸不易，連帶推遲首購族的置產計畫。另外，線上金融機構LendingTree調查1,338位千禧世代的學貸情形，得知人均借款美金27,162元、平均消耗淨所得11.3％；超過4成的受訪者表示，若少去還款，這筆錢將會用於購房。

台灣搜房網創辦人楊建傑表示，雖然美國就業、薪資持續成長，卻遠不及飆升的房價，外加緊縮的信貸與沉重的學貸，年輕人成為「搬不動」的長租一族，加速城市住房短缺；即便每年可能面臨3％-5％的租金漲幅，也只能無奈妥協，畢竟搬遷也是一筆費用。

除此之外，生活成本尤其驚人的一線城市，也正迫使美國青年遷往他處，例如：從邁阿密搬到奧蘭多、從洛杉磯搬到鳳凰城，導致許多二線城市成為千禧世代的遷徙熱點（millennial hot spot），當地房市因此受惠。

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】每年的9月上旬至12上旬，是日本各地最佳的賞楓時節，其中位於東京都西北與埼玉縣、山梨縣接壤的奧多摩（おくたま），境內的奧多摩湖是日、台兩地均夙負盛名的「紅葉名所」，每年入秋後觀光人潮絡繹不絕。然而，從東京車站搭乘大眾運輸費時2個半小時的車程，卻讓奧多摩的賞楓之路少了一分親民感。

事實上，秋天到日本旅遊，毋須特別撥出時間、鐵道出站只需徒步2-10分鐘，就能在東京市區一睹紅葉美景。

國營昭和紀念公園／西立川站步行2分鐘

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】澳洲維多利亞州首府墨爾本（Melbourne）因坐擁極佳的生活品質，連續6年蟬聯世界最宜居城市頭銜，成就空前。澳洲統計局（ABS）公布，墨爾本現有人口約4,529,500人，2014-2015年間成長91,600人，年增率2.1％傲視全國，預計2030年有望超越雪梨成為澳洲最大的城市。

事實上，2015年澳洲的人口成長有54％係移民貢獻，如此源源不絕的移民熱潮，輔佐說明澳洲「最宜居」頭銜何以實至名歸。同時，澳洲也是繼美國、加拿大之後，台灣人移民的優選志願，profile.id網站統計2011年墨爾本家庭使用客家語和閩南語的民眾，有1.7萬人以上。

地表最適合住人　墨爾本移民、房價大爆發

今日墨爾本58％的人口雙親至少一方來自海外，因此除了英語，約有⅓的住民能講2種以上的語言，包括希臘語、義大利語、北京話、越南語、粵語，國際化之深可謂「與生俱來」。目前，來自義大利、紐西蘭、希臘的移民人口，已被印度、中國、越南等國翻轉。

1952年澀谷站前的道玄坂風景，當時已是人潮熙攘之地。（圖源：維基百科）

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】「道玄坂（どうげんざか）」是東京澀谷西側的一片坡地，相傳當地有座「道玄寺」而得名，在江戶川亂步、太宰治、恰克與飛鳥、AKB48的文字或歌曲中，皆曾提起。至今，道玄坂仍因地鐵澀谷站前Ｙ字路口的109百貨、忠犬八公像、以及一系列的大型商場被人們津津樂道；而澀谷站也是僅次於新宿站、全世界第2繁忙的列車站，2015年日均乘客數約323萬人，殷賑程度可見一斑。

日本許多高級社區都蓋在「坂」上，這與早年城堡多建於高處有關，久而久之演變為達官貴人的身分象徵。

位於澀谷道玄坂1丁目的「Shibuya Hill Top」的高級公寓，1R房型日圓5,400萬元起，距離澀谷站只需3分鐘腳程，由開發商整合物業工作，全棟管理、代管代租，租金投報率上看8％，是相當難得的都心新件，歡迎有興趣的投資家報名《日本房地產投資說明會》了解更多。

＊各場說明會名額有限，所有來賓免費入席，敬請提早登記＊

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】2016年7月起，澳洲新版留學簽證（Simplified Student Visa Framework）正式上路，改革原有8種簽證類別縮減為學生簽證（Subclass 500）、學生監護人簽證（subclass 509）兩項，大大簡化國際學生的申請手續。此外，在新政下年滿6歲即可申請就讀澳洲的小學，讓不少父母萌生贏在起跑線的想法，並利用澳洲房地產「以房養學」抵銷房價（增值）／學費（成本）。

台灣搜房網總經理楊建傑表示，澳洲維多利亞州首府墨爾本（Melbourne），因坐擁極佳的人身安全、衛生保健、教育資源、基礎設施、居住環境等等條件，已連續6年蟬聯《The Economist》世界最宜居城市排行首位，同時，墨爾本也是《QS世界大學排名》公布僅次於巴黎、全球第2的留學城。

由於房源長期短缺、剛性需求強勁的背景，使得墨爾本房市表現教人驚艷；截至2016年8月31日為止，墨爾本的「CoreLogic日常房價指數」和去年比，別墅類上漲9.68％、公寓類上漲4.09％，被認為與居高不下的去化速度有關，也是以房養學得以實現的關鍵。

台灣搜房網繼2011年代理日本、2013年代理英國、2014年代理美國等房地產銷售，2016年再度挺進同為先進市場的澳洲，透過北京、上海、台北兩岸三地的合作，同步銷售雪梨、墨爾本、布里斯班、珀斯4大都會區。

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】台灣搜房網統計旗下近3年英國、美國、日本等先進國家房地產已購客來源，發現台北市36％、新北市（含基隆市）30％、新竹縣（含新竹市）10％高居全台之冠，其中雙北地區即占投資總人數的6成6之多。

台灣搜房網總經理楊建傑分析，雙北及新竹的不動產投資環境受高房價拖累，在房市冰河期中不僅價量齊跌，租金成長牛步、房地稅負加重，幾乎教房市無利可圖，進而推使投資家把目光轉向海外。

另外，楊建傑還觀察到都會區民眾對外資訊發達、國際經驗豐富，同是促成大城市跨境投資較為熱絡的助因。

有鑑於海外房地產的信息失衡，台灣搜房網自2016年7月起利用YouTube頻道開辦《海外房地產投資說明會LIVE直播》，將實體說明會同步轉播，觀眾可透過叩應（Call-in）及網頁留言，與場內進行即時問答。

台北101的6.63倍　東京銀座拿下日本地王

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】2016年內政部公告土地現值及公告地價顯示，台北101以每平方公尺台幣181.5萬元（約合坪價台幣600萬元）連續3年蟬聯地王頭銜。但您知道嗎？位於東京銀座的山野樂器旗艦店，日本官方地價公示每平方公尺價值4,010萬日圓（約合坪價台幣3,976.86萬元），是台北101的6.63倍！

台灣搜房網創辦人楊建傑分析，日本地價最高的區域，幾乎由中央區及千代田區壟斷，若無相對應的商業加持，很難達成；另外，排行前10位除了東京沒有其他城市，不難判斷全日本資源向東京高度集中的事實。

楊建傑提醒，日本置產選擇東京如同投資雙北，看好的是其經濟、人口的長遠發展，在租金報酬的表現上不如大阪、京都、神奈川，故適合40歲以上、正在規劃退休收入的保守型投資家持有。

歡迎對東京房地產有興趣的投資家報名《日本房地產投資說明會》了解更多。

圖源：壽々喜園淺草本店臉書粉絲專頁

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】開業於1848年的「壽々喜園」，位於東京台東區淺草寺北面車水馬龍的言問通（道路名）上，由江戶茶人鈴木吉兵衛創辦，是名副其實的百年老店。店內以「農林水產大臣賞」得獎茶園所生產的高級抹茶當原料，販售7種階段、不同濃度的冰淇淋，在此可一次品盡茶之五味（甘、辛、酸、苦、澀），被譽為「世界最濃的的抹茶冰淇淋」。

NTTCom通信公司調查「亞洲觀光客的東京印象」，結果顯示雷門及淺草寺給台灣觀光客留下景點豐富、街道整潔、治安良好的深刻印象，其次才是上野公園、東京迪士尼樂園、東京天空樹等處。事實上，根據官方2014年的推算，約4,500萬人造訪淺草寺所在的台東區，住宿者高達404萬人、年度消費額日圓2,652億元。

台灣搜房網創辦人楊建傑分析，台東區不僅多處獲選「優美日本歷史風土百選」，如：谷中街道、寬永寺、上野公園周邊，更坐擁淺草、上野兩大商圈，是揉合傳統日本與現代日本的代表地，居住環境深受人文薰陶，適合作為長期投資的區域。

楊建傑以房價日圓3,740萬元、面積41.4平方公尺（約12.52坪）的1LDK淺草高級公寓為例，緊鄰藏前站、淺草橋站最短4分鐘的腳程的交通優勢，在扣除物管等必要支出後，預估投報率可上看4.25％。

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】澳大利亞REA房地產廣告集團旗下realestate.com.au房仲網比較2015、2016兩者上半年的查尋紀錄，發現中國潛在買家對西澳首府珀斯（Perth）的搜索量上升11.6％之多。集團首席經濟學家Nerida Conisbee分析，珀斯不僅免課海外投資者增值稅（added taxes），外加充足的就業、乾淨的空氣、優質的學區等等誘因，吸引華人將目光從墨爾本、雪梨轉向珀斯。

西澳以礦業起家，其金礦占全澳75％、鐵礦占全球15％，非常驚人；輔以全國近半的小麥產量及全國最大的煉油工廠，被譽為澳洲的經濟引擎（engine room of the Australian economy）。

台灣搜房網創辦人楊建傑認為，除作為西澳唯一的大城好處占盡外，其教育、觀光的蓬勃發展亦力助珀斯經濟向上，例如：全球百大的西澳大學、全球最友善城市頭銜。另外，ABS澳大利亞統計局公布2015年珀斯常住人口超過2百萬，年成長率1.6％高出全國均值，顯見潛力十足。

楊建傑建議，座落天鵝河（Swan River）北岸的珀斯中心商務區，是5條列車路線的交會，繁榮程度如同台北車站，投資應以該區優先為佳；他舉距離珀斯中央車站7分鐘腳程的「NV Apartments」為例，雙建築結構一邊酒店、一邊公寓，全新1-2房澳幣321,000元起，屋主享有露天泳池、空中花園、戶外影院等高規格設施，尖端品質羨煞眾人。

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】適逢日幣匯率低谷、中客人數成長，加速日本觀光迎來「2千萬人時代」，根據國土交通省觀光廳的「2015年全國客房入住率」數據所示，東京都、千葉縣、愛知縣、京都府、大阪府等地平均入住率高達7成以上，市中心更幾乎呈現全年滿租的盛況。

眼下日本各大都會一房難求之際，不少投資家看準日本購屋成本低，意欲投資日本物業作為民宿經營之用。然而，想在日本開民宿，有哪些問題是必須注意的呢？

第一，經營日本民宿首重合法

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】近年來，英國開發商看準各地物件的潛在價值，收購被市場低估的酒店、商辦、廠房等成屋進行翻新，打造令人驚艷的摩登宿所。這些物件有的臨近高速公路、世界遺產，有的歷史悠久富故事性；或是被開發商重新賦予新的主題，加入無可替代的特色元素作為招徠。

台灣搜房網創辦人楊建傑分析，翻新既有建築有利買賣雙方：一來開發商省去核發建照的冗長程序、二則投資家也能避免延遲交屋的爛尾風險。

2016年7月中旬，經由當地開發商的陪同，楊建傑再次走訪英格蘭地區，親自探視各酒店當前的經營狀況或裝修進度。楊建傑強調，英國房地產交易強採實價登錄和律師代理，堪稱全球房地產投資最安全的國家。海外經紀派員考察除了監督物件品質，同時也代投資家向開發商當面提問，並帶回第一手的照片佐證。

翻新後的酒店突破往昔膳宿框架，成為舉辦單身派對、西式婚禮，甚至是粉絲專程朝聖的人氣景點，不僅為酒店爭取額外營收，最終也回饋到海外投資家的報酬，例如：The Shankly Hotel係為紀念利物浦足球俱樂部的教練Bill Shankly而來，其內四處可見與足球相關的擺列。

楊建傑建議，欲投資英國酒店可先從品牌知名度、交通易達性下手，確保基本客源後，輔以仲介提供的過往營運績效，藉此判斷酒店的生財能力是否真如開發商所言，意即其保證的投資報酬率是否合理。

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】英國脫歐英鎊首當其衝，下探深度達30多年新低，使得不少投資家對英國轉向觀望態度。多方預測，數個月內英鎊都必須面對波動風險，然而脫歐在未損英國國際地位的情況下，其依舊是全球第5大經濟體、安理會常任理事國，體質堅實。

台灣搜房網創辦人楊建傑認為，英國脫歐不同於次貸危機，增加的是不確定性而非絕對的壞帳，長遠來看，能趁此擺脫歐洲經濟泥淖對英國前景利大於弊。楊建傑分析，在英鎊重返正常水位前，搶低挺進英國留學、觀光，是節省成本的有感良機。

英國每年約招收50萬名的國際留學生，但學生宿舍的缺房問題卻遲遲未解，多數大學城可供給的房間數未滿7成，可謂一房難求。根據SpareRoom合租網的統計，愛丁堡（Edinburgh）、牛津（Oxford）、里茲（Leeds）等為學子租屋最競爭的城市，每間套房平均有10名以上的求租者，且租金成長更是節節攀高。

英磅貶把握留學財　首創台籍房東、留學生媒合

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】日本MANSION MARKET房仲網以「選屋時最在意的點是？」為題，調查超過300位的已婚男女，發現無論自有業主、還是租屋房客，均以「與最近的車站距離」為首要考量，在兩族群間占比皆超過2成。

台灣搜房網創辦人楊建傑於《日本買房聖經》中即揭露，距離各列車站腳程10分鐘內的物件，因同時符合當地和觀光的需求，實務上空租風險低得多。

《日本買房聖經》購書連結：www.17sogo.com/home/33-1.html

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】美國亞利桑那州首府鳳凰城都會區梅薩市（Mesa）所屬的「Dobson Ranch多布森計畫區」，其名起源於1950年代在此經營餐廳的Dobson家族，有公共區域占地約8萬坪，包括10多個網球場、7座人工湖、4座游泳池、3大娛樂中心，公園綠地和湖邊小徑俯拾皆是，環境清幽宜人；目前計畫區有近5,000戶人家、15,000位居民在此生活，民風以好客著稱。

Dobson Ranch Golf Course為多布森計畫區內面積最大的單一設施，自然綠意與四周民房毗鄰。

由於梅薩市每年超過8成的日子是晴天，且無地震等天災，是發展太陽能最理想的地區，故吸引Apple蘋果公司投入美金20億元到此建置占地12萬平方公尺的數據中心，並由旗下綠能農場負責供電。高科技不但為當地帶來就業機會，同時也招徠成千上萬的年輕勞力移居。

Apple蘋果公司位於鳳凰城的數據中心造價美金20億元，距離Dobson Ranch僅20分鐘車程，是Apple史上單筆最高的投資案，其內設施完全採用再生能源。

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】位於英國達靈頓的Piercebridge，是一座人口僅百來人的小村莊。美國作曲家Henry Clay Work在1875年旅行英國時，曾造訪村內蒂斯河邊的「The George Hotel 河畔花園渡假酒店」，他以酒店大廳的落地鐘為靈感，寫下膾炙人口的〈My Grandfather's Clock〉，並於隔年發表。如今此曲翻唱全球，例如：平井堅〈大きな古時計〉、李聖傑〈古老的大鐘〉等等皆是。

「The George Hotel 河畔花園渡假酒店」的歷史最早可追溯至16世紀，位列英國二級保護建築（Grade II listed building），獲得Booking.com繽客網超過8分的高度評價。酒店北面是一大片河水環繞的草地，與四周景象交織的如詩如畫，被《北方回聲報》譽為北英格蘭最好的婚禮場地之一。

酒店臉書：www.facebook.com/georgeofpiercebridge

「The George Hotel 河畔花園渡假酒店」緊鄰蒂斯河（River Tees），周遭仍維持著多個世紀前的英格蘭鄉村風貌。

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】日本SUUMO房仲網公布「2016年日本人理想街區調查」，惠比壽站、吉祥寺站、橫濱站獲選關東地區前3位；關西地區則為西宮北口站、梅田站、神戶三宮站。

究竟日本民眾心中對理想街區的根據是什麼呢？

以澀谷區的惠比壽站為例，除了坐擁山手線，埼京線、湘南新宿線等4條路線的超高易達性，優雅的街道、便利的都心，加上民眾對該區業主社會地位的印象，大大提升惠比壽附近街區的好感度。至於關西首位的西宮北口站，與亞軍梅田站堪稱是最強組合，兩者連續4年獨占鰲頭。

綜合來看，交通和商業無異是日本都會人士的共同偏好，尤其具備轉乘功能的車站最受青睞。《日本買房聖經》作者楊建傑建議，欲投資日本房地產出租，無論長租包月、還是短租民宿，皆應優先挑選距離車站腳程10分鐘以內的物件，比較符合當地人或觀光客的需求，有效降低空租風險。

繼創設全國首家可以買房子的購物網「17SOGO」後，創辦人楊建傑利用LINE＠生活圈成立「台灣搜房國際地產」，讓投資家藉著LINE＠的「1:1聊天」功能，就能在高度安全的隱私下，與楊建傑本人進行有關海外房地產的即時諮詢。

由於行動上網日漸普及，更為迅速、直效的即時通訊，不僅正在取代電子郵件或手機簡訊的使用頻率，同時還能兼顧使用者的隱私，保護雙方對談如閉門會議一般不受打攪、窺探。

楊建傑說，除了基礎房訊、獲利情報，跨境置產不時還會遇到法律、稅務等疑難，為避免有心布局海外的民眾不得其門而入，「台灣搜房國際地產」提供粉絲零時差的互動途徑，以及英、美、日、澳等先進國家最新的投資說明會場次。

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】《商業周刊》曾報導20多年前有國內投資家以台幣600萬元的裝潢成本，改造新北市新莊區總價台幣2,500萬元的大學城透天厝出租套房，每月收入台幣21萬元，與未裝潢時相差4倍以上。若以當時條件計算，粗估該投資家的毛投資報酬率約8％。

台灣搜房網創辦人楊建傑認為，今日欲在低薪、低租金的現下獲取8％的毛投資報酬率，難如登天，更遑論雙北天高的房價及裝潢成本。

究竟該怎麼裝潢才能得到高額租金呢？

楊建傑以美國亞利桑那州鳳凰城的「Dobson Bay Club多布森花園」獨立社區為例，凡任一單位交由物業公司代租代管前，必須經過牆面粉刷、地毯換新，並且配備冰箱、瓦斯爐、洗衣機等基礎家電。

「Dobson Bay Club多布森花園」精裝修2房住家總價美金147,900元起，淨租金報酬率9％相當於月收美金1,109元，約合台幣3.5萬元，成本效益比不僅遠勝國內，開發商還加碼持有5年期滿加價15％的買回保證。

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】TRADING ECONOMICS網站統計2006-15年中國製造業的平均年薪，已從人民幣17,966元成長為人民幣55,324元，整整3倍之多。亞洲地區日益沉重的勞動成本壓力，促使先進國家加快對機器人及自動化等技術的精進腳步，逐步把生產線拉回母國。

根據美國勞工部（DOL）的數據顯示，美國失業率自2009年的高峰後連年遞減，2016年5月已降至4.7％，即將返回2007年的水準，顯見美國總統歐巴馬的「Insourcing」的策略成功發酵。

然而就在美國企業鮭魚返鄉之際，卻恰逢全美房地產回暖，各地房價、租金雙雙攀高，業者必須轉往二線城市方可覓得較低的土地成本。JLL仲量聯行以科技業為例，業者若從加州矽谷、遷到亞利桑那州鳳凰城，則每年可省下42％的人事及76％的租金支出。

受惠於大量就會機會的移入，鳳凰城房市自2011年底開始回彈，以總價約美金14.8萬元的「Dobson Bay Club多布森花園」私人社區為例，過去一年漲幅就高達1成。

【SouFun台灣搜房網／徐　觴】美國的亞利桑那州每年坐擁超過300個晴朗的好日子，且地震、龍捲風等自然災害極少，是全美最適合發展再生能源（Renewable Energy）的地區之一。受惠於長日照而得的豐沛太陽能，吸引Apple蘋果公司投入美金20億元在該州首府鳳凰城都會區的梅薩市（Mesa）建置數據中心，並由旗下的太陽能農場負責供電。日前，Apple已向FERC聯邦能源管理委員會提出能源子公司的申請案，最快8月初就能對外出售多餘的太陽能。

天災少、電力足，為鳳凰城贏得高科技產業的青睞，事實上，僅2012-2014短短兩年間，鳳凰城就新增了1.26萬名的高科技就業崗位，每年招徠成千上萬的年輕勞力移居。

位於梅薩的「Dobson Bay Club多布森花園」私人社區第3期美式住宅，帶裝潢、附家電，總價美金147,900元起（約合台幣480萬元），交易成功當日立即收租。扣掉物管費及房屋稅，預估每年9％淨投報率。

台灣搜房網創辦人楊建傑分析，開發商與買家約定買回，勢必會盡力維持屋況完善，避免影響房價。楊建傑建議，期滿後業主不妨先查考物件當時行情，再決定是否賣回給開發商。