SouFun台灣搜房網/楊建傑】環球金融危機後,美國房價一口氣倒回千禧年以前的水準,比起經濟大恐慌時期有過之而無不及。經過漫長的盤整,美國房市終於在2012年開始回溫,且一路向上修正至今。眼下全美住房均價與2005年的高峰相比僅差臨門一腳,房貸利率低、就業市場佳,加上自金融海嘯後保守的推案心態,使得美國房地產供給趕不上需求,處處可見各州精華地段上演的搶房大戰。

此時投入美國房地產市場,我們又有何利可圖呢?

美元升息

從過去幾次美國升息的經驗觀察,一旦啟動升息的循環,最少會調漲7碼 、最多則達到17碼,最終利率為5%-6%;自2015年來,美國聯邦基金利率(Federal Funds Rate)僅升息1碼,利率為0.5%,未來仍有相當長的升息之路要走。而在升息的同時,也會吸引全世界熱錢流回美國,屆時美國的市場將會出現股市、房市齊漲的榮景。所以把握現在的入場時機,我們就可以和美國聯準會的腳步一致,享受升息後熱錢效應帶來的甜頭。

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台灣搜房調查:過半數人1年內想置產海外

SouFun台灣搜房網/徐 觴】2016年12月5日內政部頒布之「不動產經紀業從事國外不動產仲介或代銷業務規範」,規定經紀業舉辦海外房地產投資說明會時,須對當地法令、稅賦、行情、貸款、匯率等詳加揭示;如帶看海外物業亦不得收取費用,並應遵循規範。

2016年受全球經濟不景氣影響,國內跨境投資較2015年稍稍熄火,直到下半年才又重新發動引擎;根據台灣搜房網的內部統計,下半年的成交套數比上半年增加近150%,反差甚大。

台灣搜房網創辦人楊建傑觀察,部分海外房地產投資家觀望台灣總統大選(1月6日)及英國脫歐公投(6月23日)發展,可能是導致上半年熱度降溫的原因。然而查訪搜房舉辦之投資說明會的與會者後發現,仍有超過半數的投資家有考慮在1年內揮軍海外,顯見跨境置產仍是未來獲利選項。

楊建傑表示,海外投資活動除了受《不動產經紀業管理條例》、《消費者保護法》、《公平交易法》等我國法令保障,投資家還可認明更為嚴謹的第三方認證,例如:國家建築金獎旗下的「台灣誠信廠商優良品牌」,委託交易零糾紛的優質經紀商為佳。

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SouFun台灣搜房網/楊建傑】根據判定景氣循環的美國商業部經濟分析局(U.S. Bureau of Economic Analysis)指出,這波美國經濟成長循環始於2009年7月,至今進入第7年,且尚未出現過熱的警訊。這時候,就是進入美國地產的最佳時機,因為各項總體經濟指標均已轉佳,包括GDP成長率、就業機會、薪資成長及家庭負債率等;同時,房地產的景氣指標也都表現優異,如:美國房屋自有率及空屋率。

美國股價目前持續創下歷史新高,聯邦資金利率(Federal Funds Rate)也接近歷史低點。家庭資產負債表的健全度和流動性都處於數十年來的最高峰,而家庭的償債成本則達到1980年代初期以來最低的水準。目前的失業率為4.9%,職缺總數在2016年5月底達到550萬個,在過去3年以來平均職缺數目都將近是受僱人口的2倍。

企業利潤率維持極高的水準,而營業利潤(能源業除外)則接近歷史高點,企業手上也持續擁有充沛的現金。這就是現在美國經濟的榮景,但並不是高點,因為一個景氣的循環,如果從高峰走到低點,應該會出現一些徵狀,而目前均未出現,我們將目前的美國經濟指標和過去疲弱時比較:

注意這個暗號! 抓準時機美金賺飽飽

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【美國買房聖經】合作公寓(Co-op)、產權公寓(Condo)比一比

SouFun台灣搜房網/蕭積晏】美國的公寓依產權類型可分為2種:合作公寓(Cooperative,以下稱Coop)與產權公寓(Condominium,以下稱Condo)。

Coop的數量不多,在華人資金喜好的美國城市並不常見,除了紐約;紐約是目前全世界擁有最多Coop的地方,從1882年以前就有其存在。Coop跟Condo占紐約住宅的大多數,其中,合作公寓多於產權公寓。雖然紐約曼哈頓約有7成是Coop,但近年新建的則都以華人熟悉的Condo為主。

美國Coop係以公司的形態存在,所以買賣Coop不同於台灣所熟知的買賣產權,而是買賣股份。持有股份成為Coop的股東,進而擁有房子及公設的使用權。一般來說,持有的房子越大、股份也越多。

既然Coop以公司形態存在,自然就有董事會成員;董事由股東選出,負責該物業的管理和營運。

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SouFun台灣搜房網/徐 觴】美國總統大選塵埃落定,美元資產再度成為全球人氣避險標的,台灣搜房網創辦人楊建傑表示,不動產比起股匯市場波動低,是不少華人積攢美元的「撇步」。Forbes網站公布2016年美國最佳投資城市名單(Best Buy Cities),以迪士尼世界、環球影城、樂高樂園等主題樂園聞名全球的佛羅里達中部城市奧蘭多(Orlando)排行全美第2位,僅次於密西根州的大急流城(Grand Rapids)。

深耕亞洲市場的美國開發商JP KNIGHT,其創辦人Phillip Hegarty觀察到韓、中、港、台等國開始有意識地抑制高房價,認為買賣賺差價的獲利模式退燒,逐漸改由穩健的租金收益取代,促使買家轉向關注美國收益型項目。

至於該如何了解一個地方的租賃市場是好是壞?Phillip Hegarty建議須從當地的就業下手;房價基期較低的二線城市,因工作機會增加、國內移民流入,拉抬其房價、租金雙漲,例如:奧蘭多為Forbes網站排行全美第3名的最佳就業大城(The Best Big Cities For Jobs),2010-2015年就業成長18.46%,城市前景看俏連帶房市受惠,年淨投報可達8%-9.5%。

另外,楊建傑提醒投資家跨境置產「眉角」別忽略,例如:「物業附近有無工作機會?」、「房型、設施符合在地需求嗎?」、「近年出租率如何?」、「包租期間房產稅、管理費誰吸收?」等等,布局之前皆可要求國內經紀和海外開發商提供相關數據、證明,或是藉由國外房仲網交叉比對,自我體檢避免賣方一言堂。

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SouFun台灣搜房網/柯琿璋】國內房價封頂、交易驟降,台灣房地產正逐漸失去投資的吸引力,然而隔海相望的日本,卻是海外投資家目光聚焦的致富寶地。事實上,日本在歷經「失落的20年」後,全國傾盡洪荒之力擺脫經濟泥淖,使日本房地產重返獲利的巔峰。

日本房市復活 都會區首先甦醒

最近3年日本房地產出現了久違的活躍,率先恢復的,是占全日本人口和GDP 70%的東京、大阪、名古屋三大都市圈;三大都市圈房價從2006年開始回升,2012-14年東京、大阪兩城市圈的平均房價上漲達30%之多。

日本房地產經濟研究所2015年的調查發現,由於大多數的投資家看好中長期房貸利率可能提高,導致東京首都圈新建住宅銷售套數同比正在不斷增加。而在需求強勁的背景下,有助房地產市場規模擴大,促使房地產公司紛紛調高銷售計畫。

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SouFun台灣搜房網/徐 觴】美國社區調查(American Community Survey)發現,在2005-2015的十年間,美國家庭年收入超過美金15萬元的高所得租戶,從原來的55.1萬戶暴增至175萬戶、漲幅多達217.6%,顛覆「富人多買房、窮人多租屋」的大眾印象。

自2011年起,美國租賃戶數成長年年超過1成,台灣搜房網創辦人楊建傑分析,「飆漲的住房價格」及「沉重的助學貸款」是美國租屋族不斷增加的重要原因。而新房供不應求、建築成本上升等等,亦推助美國房價持續飆漲,導致年輕人只能以租度日。

投資美國這樣做 收益衝破12%!

楊建傑以40%為租戶的美西大都會鳳凰城(Phoenix)為例,引用高力國際(Colliers International)截至2016年Q3為止的數據:鳳凰城租金年漲幅7%、平均月租美金928元,輔以房價中位數美金97,800元計算,租金毛收益近11.4%。楊建傑補充,若投資家願意採取開發商所提供之貸款方案,則每年淨租金報酬率還可提高至12.8%。

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SouFun台灣搜房網/徐 觴】美國總統大選塵埃落定,美元資產再度成為全球人氣避險標的,台灣搜房網創辦人楊建傑表示,不動產比起股匯市場波動低,是不少華人積攢美元的「撇步」。Forbes網站公布2016年美國最佳投資城市名單(Best Buy Cities),以迪士尼世界、環球影城、樂高樂園等主題樂園聞名全球的佛羅里達中部城市奧蘭多(Orlando)排行全美第2位,僅次於密西根州的大急流城(Grand Rapids)。

深耕亞洲市場的美國開發商JP KNIGHT,其創辦人Phillip Hegarty觀察到韓、中、港、台等國開始有意識地抑制高房價,認為買賣賺差價的獲利模式退燒,逐漸改由穩健的租金收益取代,促使買家轉向關注美國收益型項目。

至於該如何了解一個地方的租賃市場是好是壞?Phillip Hegarty建議須從當地的就業下手;房價基期較低的二線城市,因工作機會增加、國內移民流入,拉抬其房價、租金雙漲,例如:奧蘭多為Forbes網站排行全美第3名的最佳就業大城(The Best Big Cities For Jobs),2010-2015年就業成長18.46%,城市前景看俏連帶房市受惠,年淨投報可達8%-9.5%。

另外,楊建傑提醒投資家跨境置產「眉角」別忽略,例如:「物業附近有無工作機會?」、「房型、設施符合在地需求嗎?」、「近年出租率如何?」、「包租期間房產稅、管理費誰吸收?」等等,布局之前皆可要求國內經紀和海外開發商提供相關數據、證明,或是藉由國外房仲網交叉比對,自我體檢避免賣方一言堂。

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】全球最大房地產統計網Global Property Guide揭露,台灣六都房價自2001以來漲幅高達156%-215%之譜,然而在租金成長緩速的現實下,攀高的房價卻是成為國內租金投報率不足2%的元凶;縱使房貸利率只有2%左右,但在房價凍漲之後,台灣房東們幾乎得面對「百年回本」的窘境。


台灣搜房網創辦人楊建傑表示,經過官方一連串的稅制改革,國內不動產市場的舒適圈不再,習慣以房地產為獲利標的投資家應開始轉換觀念,轉向布局英國、美國、日本等先進國家,穩健賺取高額租金、也享受強勢貨幣帶來的匯差。

楊建傑觀察,國人普遍對先進國家抱持房價貴、稅又重的刻板印象,卻不明白透過折舊、抵扣等避稅項目,無論取得或是持有,先進國家的不動產成本亦可低於台灣甚多

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SouFun台灣搜房網/徐 觴】10月上旬,英鎊兌台幣跌破40大關,進入谷底盤整,來到1985以來的新低點。但英鎊的貶值,卻使得通膨率飆升至1%(據英國國家統計局9月份統計)、帶動英國經濟加速成長;對比安倍內閣印鈔救市的險棋,英國在沒有印半張鈔票的情況下,就取得了日本人夢寐以求的經濟效益,無異是「天上掉下來的禮物」。

然而對外籍人士而言,英鎊貶值最有感的莫過於旅遊及置產。

台灣搜房網執行長廖秀敏分析,英鎊下挫導致外國人訪英意願增加(匯率變低)、英國人改玩國內旅遊(出國變貴),幫助推升各地觀光發展;至於房地產方面,動輒上百、上千萬的房價,突然有如一口氣打了8折,為布局先進國家開創絕佳時機。由於英國的投資型酒店具備上述兩大優勢,近來成為台灣投資家關注的目標,例如:「The Coal Exchange豪華酒店」。

The Coal Exchange豪華酒店

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