SouFun台灣搜房網/徐 觴】美國社區調查(American Community Survey)發現,在2005-2015的十年間,美國家庭年收入超過美金15萬元的高所得租戶,從原來的55.1萬戶暴增至175萬戶、漲幅多達217.6%,顛覆「富人多買房、窮人多租屋」的大眾印象。

自2011年起,美國租賃戶數成長年年超過1成,台灣搜房網創辦人楊建傑分析,「飆漲的住房價格」及「沉重的助學貸款」是美國租屋族不斷增加的重要原因。而新房供不應求、建築成本上升等等,亦推助美國房價持續飆漲,導致年輕人只能以租度日。

投資美國這樣做 收益衝破12%!

楊建傑以40%為租戶的美西大都會鳳凰城(Phoenix)為例,引用高力國際(Colliers International)截至2016年Q3為止的數據:鳳凰城租金年漲幅7%、平均月租美金928元,輔以房價中位數美金97,800元計算,租金毛收益近11.4%。楊建傑補充,若投資家願意採取開發商所提供之貸款方案,則每年淨租金報酬率還可提高至12.8%。

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SouFun台灣搜房網/徐 觴】美國總統大選塵埃落定,美元資產再度成為全球人氣避險標的,台灣搜房網創辦人楊建傑表示,不動產比起股匯市場波動低,是不少華人積攢美元的「撇步」。Forbes網站公布2016年美國最佳投資城市名單(Best Buy Cities),以迪士尼世界、環球影城、樂高樂園等主題樂園聞名全球的佛羅里達中部城市奧蘭多(Orlando)排行全美第2位,僅次於密西根州的大急流城(Grand Rapids)。

深耕亞洲市場的美國開發商JP KNIGHT,其創辦人Phillip Hegarty觀察到韓、中、港、台等國開始有意識地抑制高房價,認為買賣賺差價的獲利模式退燒,逐漸改由穩健的租金收益取代,促使買家轉向關注美國收益型項目。

至於該如何了解一個地方的租賃市場是好是壞?Phillip Hegarty建議須從當地的就業下手;房價基期較低的二線城市,因工作機會增加、國內移民流入,拉抬其房價、租金雙漲,例如:奧蘭多為Forbes網站排行全美第3名的最佳就業大城(The Best Big Cities For Jobs),2010-2015年就業成長18.46%,城市前景看俏連帶房市受惠,年淨投報可達8%-9.5%。

另外,楊建傑提醒投資家跨境置產「眉角」別忽略,例如:「物業附近有無工作機會?」、「房型、設施符合在地需求嗎?」、「近年出租率如何?」、「包租期間房產稅、管理費誰吸收?」等等,布局之前皆可要求國內經紀和海外開發商提供相關數據、證明,或是藉由國外房仲網交叉比對,自我體檢避免賣方一言堂。

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】全球最大房地產統計網Global Property Guide揭露,台灣六都房價自2001以來漲幅高達156%-215%之譜,然而在租金成長緩速的現實下,攀高的房價卻是成為國內租金投報率不足2%的元凶;縱使房貸利率只有2%左右,但在房價凍漲之後,台灣房東們幾乎得面對「百年回本」的窘境。


台灣搜房網創辦人楊建傑表示,經過官方一連串的稅制改革,國內不動產市場的舒適圈不再,習慣以房地產為獲利標的投資家應開始轉換觀念,轉向布局英國、美國、日本等先進國家,穩健賺取高額租金、也享受強勢貨幣帶來的匯差。

楊建傑觀察,國人普遍對先進國家抱持房價貴、稅又重的刻板印象,卻不明白透過折舊、抵扣等避稅項目,無論取得或是持有,先進國家的不動產成本亦可低於台灣甚多

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SouFun台灣搜房網/徐 觴】10月上旬,英鎊兌台幣跌破40大關,進入谷底盤整,來到1985以來的新低點。但英鎊的貶值,卻使得通膨率飆升至1%(據英國國家統計局9月份統計)、帶動英國經濟加速成長;對比安倍內閣印鈔救市的險棋,英國在沒有印半張鈔票的情況下,就取得了日本人夢寐以求的經濟效益,無異是「天上掉下來的禮物」。

然而對外籍人士而言,英鎊貶值最有感的莫過於旅遊及置產。

台灣搜房網執行長廖秀敏分析,英鎊下挫導致外國人訪英意願增加(匯率變低)、英國人改玩國內旅遊(出國變貴),幫助推升各地觀光發展;至於房地產方面,動輒上百、上千萬的房價,突然有如一口氣打了8折,為布局先進國家開創絕佳時機。由於英國的投資型酒店具備上述兩大優勢,近來成為台灣投資家關注的目標,例如:「The Coal Exchange豪華酒店」。

The Coal Exchange豪華酒店

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SouFun台灣搜房網/徐 觴】跨國房地產顧問公司戴德梁行(DTZ)發布《全球房地產投資概覽》,揭露2015Q3-2016Q2全球房地產市場投資總額高達美金13,500億元,顯見不動產仍是各國資金避險逐利的風向球。

台灣搜房網創辦人楊建傑分析,我國在歷經奢侈稅、實價登錄、囤屋稅、房地合一等一連串的房地產稅制改革後,獲利習慣驟變、資金轉向海外,催生出跨境置產的投資熱潮,其中英、美等先進國家為大宗。

英、美房地產市場透明度世界之最,透過郵遞區號學校排名失業率生活指數經紀業證號等5道「獲利密碼」,素人投資家也能上網快速掌握當地行情、未來潛值,同時兼顧交易安全;另外,若能搭配相關的外電報導交互求證,即便遠在千里之外,精準分析一如在地。

 

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年失近3千人 合作經銷搶救台灣房仲

SouFun台灣搜房網/徐 觴】根據不動產經紀業資訊系統所示,2015年10月至2016年9月,全國執業中經紀業家數從6,889家遞減至6,498家、本國籍經紀營業員數從38,912人減少為36,039人,明顯反映台灣房地產市場的景氣之差。

2016年房地合一新制上路,最高45%的驚人稅率,直接衝擊台灣投資家習以為常「短進短出」、「買低賣高」的獲利模式,交易量嚴重下滑,導致國內房仲湧現倒店潮、離職潮,迫使業者們思考其他的可能性,例如:海外房地產。

台灣搜房網創辦人楊建傑表示,除去剛性需求不談,眼下投資房地產唯有訴求租金報酬,然而台灣在高房價、低租金的情況下,回本速度教人不敢恭維;即便利潤可與銀行利率打平,激增的持有成本更是比追債的還狠!

相較英、美等先進國家動輒7%-9%的投報表現,國內房地產確實榮光不再。

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近年來台灣各地房市表現每況愈下,尤其在市中心、蛋黃區神話的幻滅之後,大眾逐漸轉變對房子的挑選標準,環境的品質、建築的品味、一間能自在呼吸的「家」,成為越來越多的屋主和建商的共識。

以「提升居住品質」為經營理念的璞心建設,是扎根宜蘭礁溪當地的營造公司;由璞心建設投資興建的「白石隱」社區,座落在宜蘭礁溪白石腳路100巷(白雲段481地號)、容積總樓地板面積4474.42平方公尺,距離猴洞坑瀑布步行僅約15分鐘左右。

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】國際分工(NIDL)乃經濟全球化的特色之一,其中先進國家掌握雄厚資本/尖端科技、新興市場依賴自然資源/廉價勞力的特色最顯而易見。然而,人工智慧與3D列印的發展,促使製造業快速回流先進母國,創造就業、復甦景氣,例如美國;不僅公民失業率降至5%以下、為金融危機以來的最低點,同時連帶拉抬全美房市升溫。

根據美國勞工統計局(BLS)2016年3月的統計數據,華盛頓州的西雅圖(Seattle)、亞利桑那州的鳳凰城(Phoenix)、佛羅里達州的奧蘭多(Orlando)等二線城市,是全美就業市場前25強的都會區,其人口成長因此連年攀升,恰恰證明美國人「逐工作而居」的生活型態。

托賴於工作崗位的增加,原先不起眼的二線城市因房價低、出租率高,投報表現日益亮眼,尤其是公設完善的社區公寓(Condo)、聯排別墅(Townhouse),最受當地有穩定工作的年輕租客青睞。眼下,透過美國房地產按月賺取被動收入,對比連續兩年負成長的台灣股市穩健許多,是退休公教人員、醫藥專業人士和科技新貴「台幣變美金」的投資首選。

歡迎有興趣的投資家報名由台灣搜房舉辦的《美國房地產投資說明會》了解更多。

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】租賃軟體公司RealPage最新的數據顯示,美國公寓續租比例衝上53.8%,相較2000年代的45%高出許多,參照USCB美國人口普查局公布的2016年Q2全美62.9%的擁房率(自1965年以來的新低),就不難發現眼下有越來越多的美國人選擇租房、而非買房。

事實上,次貸風暴後美國的信貸標準緊縮,導致年輕人申貸不易,連帶推遲首購族的置產計畫。另外,線上金融機構LendingTree調查1,338位千禧世代的學貸情形,得知人均借款美金27,162元、平均消耗淨所得11.3%;超過4成的受訪者表示,若少去還款,這筆錢將會用於購房。

台灣搜房網創辦人楊建傑表示,雖然美國就業、薪資持續成長,卻遠不及飆升的房價,外加緊縮的信貸與沉重的學貸,年輕人成為「搬不動」的長租一族,加速城市住房短缺;即便每年可能面臨3%-5%的租金漲幅,也只能無奈妥協,畢竟搬遷也是一筆費用。

除此之外,生活成本尤其驚人的一線城市,也正迫使美國青年遷往他處,例如:從邁阿密搬到奧蘭多、從洛杉磯搬到鳳凰城,導致許多二線城市成為千禧世代的遷徙熱點(millennial hot spot),當地房市因此受惠。

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【SouFun台灣搜房網/徐 觴】每年的9月上旬至12上旬,是日本各地最佳的賞楓時節,其中位於東京都西北與埼玉縣、山梨縣接壤的奧多摩(おくたま),境內的奧多摩湖是日、台兩地均夙負盛名的「紅葉名所」,每年入秋後觀光人潮絡繹不絕。然而,從東京車站搭乘大眾運輸費時2個半小時的車程,卻讓奧多摩的賞楓之路少了一分親民感。

事實上,秋天到日本旅遊,毋須特別撥出時間、鐵道出站只需徒步2-10分鐘,就能在東京市區一睹紅葉美景。

 

國營昭和紀念公園/西立川站步行2分鐘

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