【美國買房聖經】合作公寓(Co-op)、產權公寓(Condo)比一比

SouFun台灣搜房網/蕭積晏】美國的公寓依產權類型可分為2種:合作公寓(Cooperative,以下稱Coop)與產權公寓(Condominium,以下稱Condo)。

Coop的數量不多,在華人資金喜好的美國城市並不常見,除了紐約;紐約是目前全世界擁有最多Coop的地方,從1882年以前就有其存在。Coop跟Condo占紐約住宅的大多數,其中,合作公寓多於產權公寓。雖然紐約曼哈頓約有7成是Coop,但近年新建的則都以華人熟悉的Condo為主。

美國Coop係以公司的形態存在,所以買賣Coop不同於台灣所熟知的買賣產權,而是買賣股份。持有股份成為Coop的股東,進而擁有房子及公設的使用權。一般來說,持有的房子越大、股份也越多。

既然Coop以公司形態存在,自然就有董事會成員;董事由股東選出,負責該物業的管理和營運。

Coop不是有錢就買得到,而是要經過董事會審核、甚至面試,董事會有權拒絕購買者。有些合作公寓會規定是否限制股東自住、禁止出租,或是股東需最短持有幾年方可出租,另外租客入住也需經董事會面試審核。除此之外,Coop還可能要求提供在美納稅證明、限制貸款成數等等,對於一般的海外人士較不友善。

例如:1990年上映的電影《綠卡》,劇中女主角(Andie MacDowell飾)夢想住進有溫室的房子,但Coop的董事會僅同意租給結婚夫妻,因此不惜以假結婚的手段取得資格。

Coop董事會的權利之大,還能過濾買家及房客背景,就連赫赫名流也吃過「閉門羹」!

據傳,曼哈頓上東城「820 Fifth Avenue」的董事會,就曾拒絕過身價達台幣4千億元、Revlon露華濃集團主席Ronald Perelman;上西城的「The San Remo」則拒絕了時裝王子Calvin Klein及流行女皇Madonna。如此「森嚴」的審核條件,也為合作公寓維持一定的住戶素質。

Condo的概念就比較接近台灣民眾熟知的公寓(無電梯)、或者大廈(有電梯),買家擁有公私領域的產權。

不同於Coop幾乎集中在紐約,全美各地都有Condo的蹤影。美國國家防火協會(NFPA)以高度75英尺(約7層)為界,將Condo分成高層型(High-Rise)及低層型(Low-Rise)。

美國都會區市中心的天際線,大多便是由高層型的Condo所描繪出來的;至於美西亞利桑那鳳凰城「Dobson Bay Club」、美東佛羅里達奧蘭多「Ashley Court」等樓高僅3層的公寓,即是屬於低層型的Condo。

由於Coop在買賣及使用上較Condo嚴格、且持有成本亦相對昂貴,故潛在的買家少。雖然同地段的Coop可能比Condo便宜不少(可低4成之多),但由於許多Coop建於1980年代之前,因此地段甚佳;後起新蓋的Condo則以新興區域較為集中,例如:紐約的長島市(Long Island City)。Coop幾乎都在紐約,因此若不是投資紐約,投資家不太會面臨對Coop/Condo的兩難。

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新聞來源:台灣搜房網(www.soufun.com.tw)

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